Земельное Законодательство.

Сделки с землей.

При совершении сделок с землей необходимо помнить, что глава 17 ГК РФ вводится в действие только с принятием нового Земельного кодекса.

Оборот земельных участков в РФ допускается в той мере, в какой он допускается действующим земельным законодательством.
Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.

В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат вещные права на землю, а именно:

право собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право пожизненного наследуемого владения;
сервитут.

Необходимо обратить внимание на следующее: сделку с земельным участком можно зарегистрировать, только если зарегистрировано само право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если это право возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, такое право признается за субъектом, но прежде чем совершить сделку по отчуждению, необходимо представить документы в учреждение юстиции для внесения в реестр записи о праве.

Как уже отмечалось выше, при регистрации прав на недвижимое имущество требуется подача заявления в учреждение юстиции.

Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях. К таким землям относятся:
- земли государственных природных заповедников;
- памятников природы;
- национальных;
- дендрологических;
- природных парков;
- ботанических садов;
- земли;
- предоставленные для нужд обороны;
- земли историко-культурного наследия;
- земли;
- подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению;
- земли государственных научно-исследовательских учреждений;
- образовательных учреждений;
- земли общего пользования в населенных пунктах;
- земли захоронений.

В указанную категорию подпадают также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под арестом.

Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в какой это допускается действующими нормами.
Например, приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения
целевого назначения земель.

Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках, установленных действующим земельным законодательством.

Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РФ, муниципальные образования.

Следует учесть некоторые ограничения, установленные в отношении иностранцев, которые не вправе:

во-первых, создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянско-фермерского хозяйства земельный участок в собственность (ст.4 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 348-1 "О крестьянском, фермерском хозяйстве");

во-вторых, иметь в собственности земельные участки для осуществления племенного животноводства в том случае, если
соответствующим законодательством иностранного государства установлены аналогичные ограничения в отношении российских
граждан (ст.45 Федерального закона от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ "О племенном животноводстве");

в-третьих, иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ (ст.18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").